2026年3月杜拜房市觀察：市場沒有停，但資產分化正在加速

2026年3月27日

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近期國際局勢升溫後，市場對中東資產的關注度明顯提高。現在杜拜房市本身與其說價格先跌，不如說是其流動性分化已經開始。

截至 3 月 15 日與 3 月 22 日兩週之間，成交量由 3,730 筆降至 2,350 筆，成交金額由 AED 12.4 billion 降至 AED 7.3 billion，但每平方呎價格反而上升 5.28%。

數據顯示，杜拜房產市場目前並不是全面轉弱，而是在成交量先收縮的情況下，資金開始更集中於條件較好的資產。另一方面，阿聯酋央行在 3 月兩度強調銀行、金融機構與支付系統維持正常運作，且目前區域與全球波動尚未對金融體系健康造成實質衝擊，也反映出現階段的壓力，主要仍來自投資情緒與資產選擇，而不是金融系統本身。

從交易結構來看，現在更像是流動性正在重新分配。杜拜房地產市場資訊平台兩週的週報顯示，整體成交額明顯縮水，但低密度住宅產品、土地型資產與部分成熟型社區仍持續出現在榜單上；相較下，高密度、同質性較高的公寓型產品，更像是在支撐成交，而不是被市場主動追價。我們認為接下來的風險，並非是所有資產一起下跌，而是某些產品會先失去流動性。尤其當市場轉弱時，高供給、投資客比例偏高、替代性強的產品，往往不是第一時間就明顯下跌，而是先出現掛牌時間拉長、轉售競爭加劇，之後才逐步反映到價格。這也和阿聯酋房地產平台今年初對 2025 年市場的總結一致：杜拜交易金額年增 31%、住宅成交金額年增 26%、成交量年增 18%、價格年增 8%，這代表市場基本面仍在，但價格節奏已經不像前一階段那麼快。

現階段更值得關注的，是哪一類資產還有人投資

近期來看，現在更值得注意的，是哪一類資產在成交量收縮的情況下，市場仍然願意承接。以目前市場結構來看，相對更有韌性的，大致集中在三種類型：

一、低密度、具中長線規劃支撐的產品。這類資產通常帶有較明確的長期配置邏輯

二、品牌建商主導、且有自住需求支撐的villa 社區

三、生活機能成熟、不是只靠投資題材支撐的居住型資產。

相對來說，高密度、產品同質性高、以 studio 與 1 房投資型產品為主的公寓型市場，未來面對的壓力不一定會立刻反映在價格上，但轉售競爭往往會先變得更明顯。對投資人來說，這代表現階段真正要思考的，已經不是「杜拜房市值不值得看」，而是「你手上的資產屬於哪一種類型」。再加上阿聯酋媒體近期也提到，若地緣風險推高油價、進一步拖延美國降息，由於阿聯酋與美元掛鉤，借貸成本可能在更長時間內維持高位，市場自然會更偏好現金流穩定、抗波動能力較高的資產，而不是單純依賴短線轉手的產品。

接下來現在真正拉開差距的，不是熱度，而是資產本身

整體來看，2026 年3 月的杜拜房市，比較像是從前一階段的全面熱度，走向現在更明顯的分化。市場不是沒有需求，而是資金開始更集中在低密度、品牌力較強、具真實居住需求與長期規劃支撐的資產上。

對投資人而言，現階段最值得重新判斷的，不是杜拜房市會不會整體下跌，而是哪些產品在未來幾個月，仍然能維持成交、出租與轉手能力。當市場從追熱度轉向挑資產時，真正拉開差距的，往往不是誰現在看起來最熱門，而是誰在市場轉弱時，依然有韌性度和投資價值。