杜拜租屋市場分化：新約租金降低，續約與家庭型物件仍在成長

2026年10月30日

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杜拜租屋市場今年出現分化。根據阿聯酋Gulf News 10月18日的報導，今年7月和8月新簽租約的數量首度超過續約，結束了續約連續36個月領先的局面。新約租金降低的同時，續約租金與家庭型物件的租賃需求仍在成長。

新供給增加，新約租金降低

許多租客正紛紛搬離現有住處，轉而尋求租金更便宜的住處；而黃金地段的房東則透過下調租金來留住租戶。數據顯示，7月新簽租約數量比續約數量多出633份，8月則多出2,139份。依 Gulf News 整理的租屋平台刊登資料，第三季杜拜市中心(Downtown Dubai)的公寓(均值)要價租金年減21.74%，杜拜碼頭(Dubai Marina)減16.13%。推動這波下修的是供給。

已出租物件：續約租金有法令支撐

9月公寓刊登數量年增55.1%，同期租客詢問量也增加15.4%，租客需求仍在成長，只是新供給進場的速度更快。

續約租金的漲幅落在4%到14%之間，與新約方向相反。依杜拜2013年第43號法令(Decree No. 43 of 2013)第1條，續約漲幅依現行租金低於同類物件平均租金的程度分為五級，低於平均10%以內不得調漲，低超過40%最高可漲20%；平均租金依房地產監管局(RERA)核准的智慧租金指數(Smart Rental Index)認定。這套級距只規範調漲上限，市場下滑時並不會要求降租。

對已有租客的屋主來說，租金收入在續約時仍有成長空間；新約價格的變化，主要影響空屋重新招租或新購入準備出租的物件。

家庭型物件與外圍社區需求擴大

同篇報導顯示，三房公寓的租約數量年增15%，四房別墅年增32%。部分外圍社區的簽約租金也在上漲，Me’Aisem First 年增11.3%，Al Yelayiss 2 增10.3%。

以下為2025Q3-2026Q3綜合數據：

公寓平均租金降幅最大區域包括Downtown Dubai (-21.74%)、Dubai Marina(-16.13%)、Meyda(-13.33%)；公寓平均租金最穩的，是Dubai Hills。
別墅平均租金降幅最大區域包括Arabian Ranches 3(-18.92%)、Dubai South(-12.45%)、Palm Jumeirah(-10.55%)；別墅平均租金增幅最高區域包括Al Furjan(15.15%)，而Dubai Hills別墅租金也是最佳持穩。

對於杜拜房市來說，中產白領已知家庭人口持續流入，而2026-2027Q2的交房潮在驗證供需還有投資人選擇房產性價比之重要性。租客正在用腳投票：哪裡性價比高，就搬去哪裡，杜拜人口新中產時代儼然來臨。